Las normas tributarias señalan que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales de declarar por el IRPF aunque no haya recibido las cantidades comprometidas.

Moratoria o condonación del pago del alquiler

En este punto, el criterio de Hacienda es que si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

En cuanto al IRPF, el criterio de Hacienda es que el arrendador deberá imputar el rendimiento íntegro (ingresos) obtenido estos meses, en función de cuando sea exigible la nueva renta. Y ello, de acuerdo con los nuevos plazos acordados por las partes. Además, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios, y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias durante esos meses, al seguir arrendado el inmueble.

Rebaja en el importe del alquiler

Del mismo modo, si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

En el IRPF, el arrendador reflejará como rendimiento íntegro (ingresos) durante esos meses, la nueva renta acordada por las partes, cualquiera que sea su importe. Y, como en el caso anterior, seguirán siendo deducibles los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias al seguir arrendado el inmueble.

Retenciones del IRPF sobre el importe del alquiler

Además, hay que tener en cuenta que algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención (19%) en función de la condición del inquilino. Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.

Pues bien, la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague de acuerdo con el nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. Por tanto, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención. Y se paga la nueva renta pactada, la retención deberá calcularse, e ingresarse en Hacienda, sobre el importe de dicha nueva renta. Además, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada.

 Necesidad de modificar el contrato de alquiler, o de incorporar un anexo

Para que todo lo anterior sea aplicable, lo primero y fundamental es acreditar la realidad de la condonación, moratoria, suspensión, o rebaja del alquiler. Y ello podrá realizarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Y es que lo fundamental es poder demostrar que no estamos ante una situación de impago del alquiler, sino ante la fijación de una nueva renta durante unos meses. Y ello, porque tanto en IRPF como en IVA, el impago del alquiler no exime al propietario de declarar la renta, o ingresar el IVA.

Cierto es que las leyes de ambos impuestos prevén mecanismos para compensar el impago. Estos son la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (art. 23.1.3º Ley 35/2006), y de la modificación de la base imponible en el IVA (art. 80.Cuatro Ley 37/1992). Pero ello no siempre será posible.

Por ello, es recomendable poder demostrar que no estamos ante un impago, sino ante un acuerdo entre propietario e inquilino. Ello, además, será beneficioso para ambas partes. Para el propietario, en el aspecto fiscal, porque le permitirá tributar solo por la renta obtenido. Y para el inquilino, porque evitará que aquél pueda reclamarle en el futuro la renta dejada de pagar durante la crisis del COVID-19.

La pandemia COVID-19, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

En el peor de los casos dicho impacto puede consistir en una alteración de las circunstancias del contrato que comporte un importante desequilibrio de las prestaciones contractuales en grave perjuicio del inquilino que imposibilite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o las haga extremadamente onerosas. En otras palabras, podría suceder que se produjera un desplome de la facturación de la actividad de restauración como consecuencia del derrumbamiento del turismo o porque las autoridades sanitarias han decretado el cierre temporal del establecimiento, todo ello como efectos directos del coronavirus, que imposibilitara o hiciera muy gravoso para el inquilino el pago de la renta inicialmente pactada.

El inquilino afectado puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato

Se plantea la duda si en estos casos el inquilino podría exigir una reducción de la renta, una suspensión del contrato, o incluso su resolución.

El inquilino afectado podrá invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato, que ya fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos pocos años (SSTS de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014).

Para evitar que el inquilino pueda exigir esta reducción de renta, la suspensión del contrato o su resolución, se puede incluir una cláusula anticoronavirus en el contrato que regule claramente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por causa de fuerza mayor no dará derecho al perjudicado a exigir la modificación, suspensión o resolución del contrato.

Si nos centramos en el ámbito estrictamente jurídico, los abogados estudiamos estos días si es de aplicación lo que se denomina “cláusula reubus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Aunque en términos generales podríamos entender que nos encontramos en una situación en la que resulta aplicable esta cláusula, es importante tener en cuenta dos cuestiones fundamentales en torno a la misma para que no dé lugar a confusión

En primer lugar, que la misma no produce la extinción, rescisión o resolución del contrato, sino tan solo una modificación de este encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Además, es importante distinguir esta cláusula de la “imposibilidad sobrevenida” o de la “imposibilidad absoluta de cumplimiento” ya que, a lo que nos estamos refiriendo, es a los supuestos en que la obligación contractual no ha devenido completamente imposible, sino excesivamente onerosa.

En segundo lugar, es importante tener en cuenta que esta cláusula no opera automáticamente, es decir, no podemos exigirle el mes que viene a nuestro arrendador que nos baje el precio de la renta por aplicación de la cláusula, sino que es necesario llegar a un acuerdo entre las dos partes para su aplicación ya que, a falta de acuerdo, tendremos que acudir a la vía judicial

Precisamente la vía judicial es en la que más incertidumbre se genera, pues no sabemos qué posición y postura tomarán los tribunales, ya que ha ido variando a lo largo de los años.

El Tribunal Supremo, inicialmente, solo admitía esta cláusula en supuestos sumamente excepcionales y de una forma muy cautelosa, aunque a raíz de la grave crisis económica del año 2008, fue flexibilizando su postura hasta llegar a la famosa Sentencia del año 2014, en las que se admite su aplicación por considerar que la crisis económica es un acontecimiento lo suficientemente relevante para generar una alteración extraordinaria que produzca un desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes, siempre que se dé el requisito de imprevisibilidad.

Por tanto, para que esta cláusula resulte admitida por los tribunales ante la crisis del coronavirus, habrá que atender a las consecuencias económicas de la misma, ya que han de ser de tal magnitud, que incrementen de modo significativo el riesgo de frustración del contrato de no modificarse y, también, han de ser de efectos profundos y prolongados en el tiempo y no meras dificultades temporales que pudieran encajar dentro de los riesgos propios de los negocios.

Habrá que tener en cuenta, además, una cuestión no prevista por la sentencia del año 2014, que es la repercusión que la reducción de las prestaciones pudiera tener para el arrendador, ya que, por ejemplo, una reducción de la renta podría llegar a afectar en las obligaciones que este tuviera asumidas con terceras personas, como bancos financiadores

Aunque tengamos que ser cautelosos sobre la aplicación de esta cláusula, debemos tener en cuenta que hay muchas fórmulas contractuales que podemos empezar a aplicar en la situación en la que nos encontramos: hacer una novación modificativa de los contratos, reduciendo proporcionalmente el precio de la renta o modificando su plazo de duración; también podemos suprimir la aplicación de determinadas cláusulas o dar una carencia en los pagos de la renta, mientras dure el estado de alarma (esto último es lo que más notamos que se nos demanda). Y, por supuesto, tener siempre en cuenta que todas estas deben darse de mutuo acuerdo.

Veamos un ejemplo de cláusula anticoronavirus:

“En caso de fuerza mayor el arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del contrato, ni la reducción de la renta pactada.

Se exime al propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control.

Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”

Para mayor seguridad se recomienda añadir una cláusula de cierre de respeto estricto a lo pactado por las partes.