¿Puede Realizarse La Exposición De Documentos, Convocatorias, Juntas En El Tablón De Anuncios De La Comunidad De Propietarios Sin Vulnerar La Ley De Protección De Datos?

Para analizar la legalidad respecto de la Ley de Protección de Datos de esta acción, al parecer más común de los que creemos, estableceremos varios supuestos de análisis: la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, la publicación del acta y la publicación de cualquier documento de interés para la comunidad de propietarios.

Publicación De Convocatorias De Juntas En El Tablón De Anuncios.

En relación con la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios solo se podrá realizar en dos supuestos:
Supuesto 1. Que intentada la notificación al propietario  fuera imposible practicarla, en cuyo caso se entenderá realizada mediante la colocación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad, o lugar visible habilitado al efecto, recogerá la fecha y motivo por el cual se procede de esta manera y firma del que ejerza las funciones de secretario (articulo 9.1.h de la LPH)

Para proceder de esta  manera será necesario que se cumplan los siguientes trámites:

• Notificar al afectado en su domicilio conocido la convocatoria de la Junta o el Acta donde se contiene su condición de deudor.
• En su defecto, se notificará en el inmueble del que es propietario en la comunidad de que se trate.
• En caso de total imposibilidad para notificar personalmente, se procederá a publicar la convocatoria de Junta o el Acta en el tablón de anuncios del edificio o lugar visible.

Supuesto 2. Que exista un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios para publicar la convocatoria en el tablón de anuncios, encontrándonos entonces ante un supuesto de cesión de datos con consentimiento previo de los interesados, que en principio no vulneraría la normativa sobre protección de datos personales siempre y cuando no se hubiera impugnado dicho acuerdo en el plazo de 30 días.

Por lo que respecta al  acta de las reuniones, cuya regulación se recoge en el artículo 19.3 LPH, será de aplicación lo expuesto para la publicación de la convocatoria  en el tablón de anuncios.

Sólo se podrá realizar la publicación cuando exista un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios para publicar la documentos, incluidos los que contengan datos de los convecinos, encontrándonos entonces ante un supuesto de cesión de datos con consentimiento previo de los interesados, que en principio no vulneraría la normativa sobre protección de datos personales siempre y cuando no se hubiera impugnado dicho acuerdo en el plazo de 30 días.

Fuente: maslegal

¿Qué nos dice la Ley de Propiedad Horizontal?

Cuando se desean realizar obras en una comunidad de vecinos se debe acudir a La ley de Propiedad Horizontal. Y, ¿Qué nos dice la Ley de Propiedad Horizontal? La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal regula cualquier actuación que tenga que ver con obras en la comunidad de vecinos, vinculadas con la supresión de barreras arquitectónicas y mejoras de habitabilidad del inmueble.

¿Qué obras puede realizar cualquier vecino en su vivienda o local?

Parafraseando el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) queda claro que los copropietarios tienen la potestad para realizar modificaciones en su piso o local, siempre y cuando con ello no se altere o menoscabe la seguridad del edificio o la propiedad de otro propietario.

Asimismo, queda establecido que en su inmueble las modificaciones o reformas, deben informarse a la brevedad posible al administrador.

Esto significa que cualquier vecino puede modificar o realizar obras en su inmueble siempre y cuando no afecte la seguridad del edificio u ocasione alteraciones en los bienes comunales. Además, las modificaciones permitidas no incluyen aquellas que, por cualquier razón, impacten en la estructura comunitaria. Es decir, no se permite derribar paredes, techos o muros que vulneren la seguridad y la estructura de la comunidad.

¿La comunidad puede negarse a que un vecino realice obras en su vivienda?

No existen razones para negar que un vecino realice obras en su vivienda a menos que su obra implique violentar o cambiar la estructura del inmueble. Sin embargo, aún y cuando se realice una obra permitida, debe obtener los permisos necesarios para ello.

Para obtener el permiso, el propietario y responsable de la ejecución de la obra deberá tramitar el mismo ante el ayuntamiento de su localidad, si así lo exigen las ordenanzas municipales que correspondan a ese tipo de obra.

Además:

• Debe mantener las zonas comunes en buenas condiciones.
• En el caso de ensuciar un espacio común, se deberá limpiar cada vez que sea necesario.
• Y, al finalizar el trabajo, toda la zona debe quedar limpia.

Como propietario, ¿Puedo negarme a que la comunidad realice obras comunitarias en mi casa?

Realmente, no. En el artículo 9 de la LPH se deja claro que bajo ningún concepto, un copropietario podrá negarse a que en su vivienda se realicen obras a favor de la comunidad. De manera que, de ser necesario no debería oponerse.

De la misma forma, se estipula en la Ley de Propiedad Horizontal que de ser necesario una reforma comunitaria, que implique tener acceso a su vivienda, el propietario no podrá negarse.

Esto quiere decir que como propietario de una vivienda en comunidad, no hay razones para no consentir reparaciones o actuaciones necesarias, llevadas a cabo como consecuencia de reparar, mejorar o corregir daños por el bien de toda la comunidad.

Y, si bien, esto es posible, también se debe considerar que los daños o perjuicios que se ocasionen, como consecuencia de las reparaciones realizadas en una vivienda, la comunidad se hará responsable de cubrir los costos y reparaciones a fin de dejar todo en su estado original. Es decir, tal como se encontraba antes de iniciar la obra en cuestión.

¿Puedo negarme al pago de las derramas aprobadas para la realización de las obras de conservación o impuestas por alguna administración pública?

Una vez más, no es posible negarse. En una comunidad, todos los vecinos han de contribuir a los gastos que se generen en la realización de las obras por concepto de servicios o reparaciones de tipo comunitario. Todo esto se establece en el artículo 9.1, de la Ley de propiedad Horizontal.

En definitiva, los gastos que se corresponden con reparaciones, servicios o reformas en zonas comunes, derivan en aportaciones porcentuales equitativas que deben ser asumidas responsablemente por cada copropietario.

¿Puedo utilizar elementos comunes para hacer mejoras en mi casa?

Este asunto no se contempla en la Ley de Propiedad Horizontal; sin embargo, está reflejado en el artículo 394 del Código Civil, en donde se regula que, si es posible utilizar elementos comunes para hacer mejoras en tu casa, siempre y cuando no se altere ni se ocasione ningún daño en los elementos comunes.

La LPH establece que cada copropietario tiene derecho a servirse de las zonas comunes, es más puede disponer de estas, siempre que esto no perjudique los intereses comunes, ni imposibilite que el resto de la comunidad pueda también beneficiarse.

Esto se traduce en que no hay inconveniente en realizar cambios, por ejemplo, en los desagües para reformar tu baño o tu cocina. Solo que, siempre se debe cuidar que estos elementos conserven su buen estado.

¿Qué permisos voy a necesitar para realizar obras en una comunidad de vecinos?

Los permisos necesarios para realizar obras en una comunidad de vecinos se rigen por las ordenanzas municipales. La LPH no fija una posición con relación a que deba solicitarse una licencia para  reformar una vivienda, más allá de lo acordado en juntas de propietarios.

Proceso para acordar la realización de obras en la comunidad

Los trabajos significativos en comunidad como en cualquier caso similar son revisados, evaluados y aprobados en juntas ordinarias o extraordinarias entre copropietarios. Por lo general, se presentan las propuestas, se escuchan opiniones y se lleva a cabo un proceso de votación simple.

Forman parte de esta toma de decisiones, aquellos proyectos de obras que impliquen reformas en la fachada de la comunidad o, cualquier cambio que sea común necesario para el bienestar de toda la comunidad.

No obstante, a veces la toma de decisiones de esta naturaleza no es tan fácil como parece. De hecho, hay excepciones. Por eso queremos mostrarte de manera clara cómo proceden los acuerdos para la realización de obras en la comunidad de vecinos.

Excepciones existentes sobre los acuerdos de modificación de elementos comunes

Las eliminaciones de barreras de tipo estructural se consideran de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal. Este tipo de decisiones quedan exceptuadas de ser o no aprobadas en juntas de comunidad de propietarios. Estas deben preverse en cumplimiento con los acuerdos de la legalidad específica y pormenorizada. Forman parte de estas excepciones la instalación de elevadores auxiliares o la construcción de rampas en áreas comunes.

Modificaciones en elementos comunes que requieren unanimidad

Asimismo, hay otras decisiones que solo responden a la unanimidad, de lo contrario, no podrán ejecutarse las acciones correspondientes. En este caso se considera que, en términos generales, cualquier obra que implique una modificación en el título constitutivo, implica una decisión unánime.

Estas excepciones aplican, si se decidiese ejecutar una obra para quitar una parte de un bajo a un propietario porque se necesita una ampliación del portal que beneficiará a toda la comunidad. En casos como estos, la decisión debe tomarse, no solo de forma unánime, sino además, con el consentimiento del propietario afectado.

Ahora bien, se debe cuidar la concurrencia del abuso de derecho que suele puede ocurrir en el seno de la comunidad de propietarios. Casos en lo que se incurre en esta falta son, por ejemplo, cuando ocurren actos de tipo discriminatorios de la comunidad para un copropietario en función de obras e intervenciones comunes. Cuando esto ocurre, la apelación al abuso de derecho ha permitido ponderar los intereses que están en juego.

Paneles Solares en las Comunidades de Propietarios

Cada vez es más habitual que las comunidades de vecinos se autoabastezcan de agua caliente sanitaria y electricidad por medio de la instalación de placas solares comunitarias para que los vecinos puedan disfrutar de las ventajas de la energía solar en sus viviendas.

Para la instalación se aprovechan espacios que de otro modo serían inútiles e improductivos: cubiertas, tejados… Se puede instalar en cualquier espacio que posea los requisitos recomendables de orientación solar y liberado de sombras.

Según el Código Técnico de la Edificación, desde 2006 en edificios de nueva construcción es obligatoria la instalación de paneles solares para producir agua caliente en porcentajes variables sobre el consumo total, según la situación geográfica, la legislación autonómica y las normativas locales.

Para instalar placas solares en edificios más antiguos existen ayudas y subvenciones públicas, esto anima a las comunidades de vecinos a plantearse dicha instalación.

Ventajas y Beneficios

La instalación de los paneles solares requiere una inversión inicial por parte de los propietarios de la Comunidad que a medio-largo les reportará beneficios. La instalación de placas solares ofrece entre otras ventajas:

• El ahorro económico y energético que  a medio-largo plazo supone para los vecinos de la Comunidad produciendo su propia electricidad y agua caliente. Según las características de la instalación de los paneles solares puede suponer también un ahorro en la climatización de la piscina comunitaria; en el gasto eléctrico de la iluminación de zonas comunes; y en la climatización o calefacción de las viviendas y del edificio.
• Favorecer al desarrollo sostenible.
• En algunos casos estas instalaciones se realizan en concepto de huerto solar o campo fotovoltaico con el fin de vender la electricidad a las compañías eléctricas. Esto supone una inversión segura con rentabilidad y beneficios para 25 años por Ley y que suponen interesantes ingresos comunitarios o individuales según lo convenido.

Subvenciones y Ayudas

Las Comunidades de Propietarios cuentan con subvenciones y ayudas para adecuar sus viviendas a los nuevos proyectos que utilizan energía solar. Las subvenciones pertenecen al 

Eficiencia Energética 2011-2020 desarrollado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA), entidad pública empresarial del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

Para ello hay habilitada una línea de préstamo que financia inversiones en proyectos de energía solar. Entre los principales beneficiarios de este plan energético se encuentran las pequeñas y medianas empresas y las comunidades de propietarios pudiendo solicitar una financiación de hasta el 100% del coste total del proyecto.

Tipos de Instalaciones y Período de Amortización

El período de amortización de la instalación depende de varios factores como: el correcto cálculo de las necesidades; la optimización del sistema; una adecuada instalación y calidad de materiales; las subvenciones públicas obtenidas; su uso…

• Paneles solares térmicos, cuya adquisición puede costar 2.400 euros aproximadamente y con una duración media de 25 años. Se amortizan aproximadamente en 4 ó 6 años.
• Placas fotovoltaicas, que para almacenar energía y proporcionar electricidad en las viviendas sólo necesitan que sea de día, sin importar que luzca o no el sol. Su precio medio es bastante más elevado, 24.000 euros dependiendo de los watios. Quedan amortizadas a partir de los 7 años desde su instalación.

El determinar a quién corresponde la reparación y mantenimiento del buzón es un motivo habitual de controversia

Para poder dirimir la responsabilidad de esta reparación, se debe estudiar qué circunstancias llevaron al desperfecto en cuestión y cual es la necesidad real de repararlo, de este modo, se puede discernir a quién le corresponde este arraglo ya que no tiene el mismo tratamiento una reparación debida al uso y por lo tanto deribada de una falta de mantenimiento que un acto vandálico, que nada tiene que ver con el uso común que se le ha dado.

• La comunidad habrá de costear aquellas obras referentes a la estructura de los casilleros, es decir, a una reposición total de los mismos, a una reparación que afecte a su consolidación o fijación en la ubicación determinada, o incluso a una adecuación estética, como que todos tengan las mismas tarjetas identificativas.
• El usuario con carácter exclusivo del casillero en cuestión, deberá correr con los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de su casillero, por entenderse que estos se derivan del mismo uso. Por ejemplo, la avería de la cerradura de su buzón, o incluso el que se rompa la tapa de cierre del casillero.

¿Mi buzón es un elemento común?

Se trata de un elemento ubicado en una zona común pero a su vez es de uso privativo así que es normal que sea un tema que genere dudas al respecto. Más aún cuando la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los espacios y servicios comunes de cualquier inmueble de una Comunidad de propietarios, no los contempla en ninguno de sus artículos. Tampoco el Código Civil los menciona al referirse a los elementos comunes de una finca como sí hace con los porteros automáticos o las antenas colectivas.

No obstante, su ubicación en zona común y el carácter obligatorio de su instalación, anteriormente mencionado, hacen que se consideren elementos comunes. Eso sí, cada propietario tiene uso exclusivo de su buzón, lo que hace que este tenga también carácter privativo. Es esta excepcionalidad en su consideración lo que convierte la reparación y mantenimiento de los buzones en motivo de controversia.

¿Qué pasa si me roban la correspondencia?

Finalmente debemos mencionar un hecho que se trata en varias Juntas de Propietarios, no siendo un problema aislado, el robo o urto de correspondencia. Un tema que se ha tratado en Juntas de Propietarios realizadas en nuestro despacho es la sustración de cartas del buzón de uno o varios vecinos. A este respecto cabe destacar que el ordenamiento jurídico penal prevé figuras que sancionan a las autoridades, funcionarios y particulares que infrinjan determinados derechos civiles. Uno de estos es el derecho a la inviolabilidad de las comunicaciones o derecho al secreto de comunicaciones, reconocido a toda persona en el artículo 18, párrafo 2º, Titulo I, Capitulo II, Sección I de la Constitución, bajo la rúbrica De los derechos fundamentales y libertades públicas.

Por tanto sustraer correspondencia privada de un buzón, puede enmarcarse dentro de una conducta delictiva, con consecuencias para el autor, que en muchas ocasiones no son tenidas en cuenta por este, y de las que avisamos para evitarse repercusiones de índole penal.