Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda.

Cuando se compra de primera mano un inmueble, hay que saber que existe un plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local. Los plazos de garantía en general son aquellos que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas o locales de negocio para protegerlos, durante esos plazos, de los daños causados por una mala construcción.

La Ley que contempla los distintos plazos de garantía es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

¿Qué plazo tiene la comunidad de propietarios para reclamar defectos constructivos?

La LOE establece TRES PLAZOS DE GARANTÍA que van en función de la importancia de los daños por la mala construcción y que son de :

–  10 AÑOS por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

–  3 AÑOS por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

–  1 AÑO por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados «DEFECTOS DE ACABADO«, de los que nos vamos a ocupar.

Por último decir que todos estos vicios de la construcción han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de los plazos de garantía señalados.

¿Cuál es el plazo de prescripción de la garantía?

Una vez que se produce el defecto constructivo dentro del plazo de garantía, de conformidad al art. 18 LOE existe un plazo de prescripción de dos años para reclamar el defecto.

El hecho de que el plazo sea de prescripción y no de caducidad, nos permite interrumpir el plazo mediante una reclamación extrajudicial y volver a iniciar el cómputo de los dos años.

 ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?

En aquellos supuestos donde los defectos de construcción afectan a varias viviendas, lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. La acumulación de acciones supondrá utilizar todos los medios de prueba en un solo juicio para acreditar todos los daños y su responsabilidad, resolviendo el contencioso en una única sentencia, además, la unión de los afectados supondrá un ahorro de costes tanto en lo referente al informe pericial como a los honorarios de defensa jurídica.

¿Qué hacer en Comunidades de Propietarios, cuando los daños afectan a elementos comunes y a elementos privativos de las viviendas?

Cuando un edificio padece defectos constructivos, las patologías se manifiestan tanto en elementos comunes como en viviendas, de hecho, es habitual que defectos cuyo origen residen en zonas comunales los daños afecten a elementos privativos (filtraciones de cubierta, falta aislamientos en fachada, deficiencias en instalaciones…).  En cualquier caso, el administrador o el presidente de la comunidad pueden reclamar a los agentes de la edificación la reparación de todos los daños del edificio, comunes o particulares. De no obtener la debida respuesta o si las obras de reparación son infructuosas, será la comunidad en Junta de Propietarios quien deba contratar a un despacho de abogados especializado en defectos de construcción y a un perito especialista en patología constructiva para dictaminar los daños e imputar responsabilidades. Este informe pericial es imprescindible para negociar con los agentes la rehabilitación del edificio o, de no existir voluntad de acuerdo, interponer la correspondiente demanda judicial.

Todos los daños del edificio derivan del mismo Proyecto y Licencia de Obra, por ello, podremos acumular todas las acciones en un único procedimiento judicial, estando legitimado el Presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios por daños en zonas comunes y a los propietarios individuales por daños en sus viviendas, siempre que el acuerdo se apruebe en Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto y ningún propietario individual se oponga al ejercicio de acciones en lo referente a su vivienda o local.