¿Tengo que pagar las deudas de la comunidad del anterior propietario cuando compro una vivienda o un local?
Las deudas con la comunidad de propietarios serán a cargo de aquellas personas que eran la propietarias en su momento de la vivienda o local y que no pagaron los recibos mensuales por los gastos que les giró la comunidad.
Estas personas son las deudoras y por tanto la comunidad de propietarios podrá demandarlos para reclamarles las cantidades debidas.
Ahora bien, como la vivienda queda afecta por ley al pago de los créditos que haya a favor de la comunidad correspondientes a la anualidad corriente, y a los 3 años anteriores (artículo 9.1 e) de la LPH), el propietario actual que haya comprado una vivienda que tuviera deudas con la comunidad por el anterior propietario estará obligado al pago de la deuda que tenga del año corriente y los 3 anteriores.
l articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su apartado e), recoge la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo adquirente del inmueble e indica lo siguiente:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?
Las deudas prescriben a los 5 años.
El artículo 1966.3ª del Código Civil establece:
“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
1.ª La de pagar pensiones alimenticias.
2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.
3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.»
Ejemplo sobre existencia de deudas del anterior propietario con la comunidad
a) El dueño de un piso tiene deudas con la Comunidad de propietarios desde marzo de 2015 en adelante.
b) El piso se lo adjudica en subasta el Banco en fecha 01.09.2020 porque el propietario no pagó la hipoteca.
¿El Banco tiene que pagar la totalidad de las deudas con la Comunidad del anterior propietario, o no tiene dicha obligación?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:
1ª.- Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2ª.- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Como vemos por la redacción del anterior precepto, existen DOS conceptos distintos:
- Por un lado, el obligado personal al pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido dueño.
- Y de otro, que la vivienda queda afecta, con independencia de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los 3 años anteriores, aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.
¿Qué significa que la vivienda queda afecta al pago de las deudas con la Comunidad?
Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad, el piso o local adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.
No se trata de que el actual propietario sea deudor personal de la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad por el período establecido por ley.
Quien sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo, es el propietario antiguo que no pagó los recibos durante el tiempo que fue dueño de la vivienda o local.
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