Una vez más llega el fin del año fiscal, y debemos cumplir con nuestras obligaciones tributarias. Lo que a muchos se les escapa, es que además de nuestra declaración de la renta y sus consiguientes obligaciones. También tenemos obligaciones dentro de nuestra comunidad de vecinos.

La Ley General Tributaria considera a las comunidades de propietarios como entidades en atribución de rentas. Y aunque, por lo general, no realizan actividades empresariales ni profesionales (por lo que no tienen obligaciones tributarias periódicas). Sí se les atribuye la condición de obligados tributarios, porque pagan rendimientos profesionales o de trabajo (portero, conserje, administrador, empresa de limpieza, etc.), por los que han de retener e ingresar en Hacienda.

El alquiler de la portería, de los bajos comerciales, zonas comunes, las subvenciones para mejorar el inmueble, hacerlo accesible o el mantenimiento de ascensores. Son algunas de las actividades propias de las comunidades de vecinos, que conllevan obligaciones fiscales.  Aunque este tipo de ingresos en la comunidad no se repartan, a veces se traducen en descuentos en el recibo de la comunidad. Se consideran «rendimiento de capital inmobiliario» y, por tanto, conllevan una retención en el impuesto de la renta. Y por ello, debemos incluirlos en la declaración con un certificado del administrador de la finca. Siendo cada propietario, encargado de declararla según su coeficiente de participación, dato que viene definido en la escritura de la vivienda.

Por tanto, si en tu comunidad se están llevando a cabo actividades económicas similares a las mencionadas, recuerda que tu administrador debe facilitarte el certificado de percepción de rentas para que puedas incluirlo en tu declaración de la renta.

Una simple subvención para facilitar la modernización de ascensores de la finca, o el alquiler de pisos a turistas en plataformas online tan comunes como Airbnb, HomeAway o Booking. Puede hacer que de un año para otro te veas obligado a tributar tus ingresos como rendimiento de capital inmobiliario. No obstante, según la Ley del IRPF, los vecinos que obtengan rentas totales menores de 22.000, o que reciban ingresos menores de 1.000 por ganancias patrimoniales, rendimientos de capital o actividades económicas. No tendrán que declarar, a no ser que el rendimiento del trabajo sea menor de 22.000 pero mayor a 1.000.

fuente: afimagestion

La aerotermia es un sistema que genera energía a partir del aire exterior mediante un juego de presiones. Es verdad que se instala en cada vez mayor número de comunidades y viviendas particulares.

Desde el punto de vista legal, estamos hablando de una actuación que requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales.

Beneficios de la aerotermia para tu comunidad

La principal ventaja de los sistemas de aerotermia centralizados para edificios es el ahorro energético, siendo más eficiente que los sistemas de calefacción tradicional. Además, destaca por:

• Su fácil instalación y mantenimiento, similares a los de un equipo de aire acondicionado.
• La posibilidad de generar frío en verano, permitiendo climatizar tu hogar también en los meses de calor.
• Su sostenibilidad, pues reduce las emisiones de CO2.
• No necesitar una chimenea para la evacuación de humos, al utilizar la energía del propio aire.

Un deficiente mantenimiento de la chimenea genera muchos riesgos, tanto para el propietario como para su entorno y el medio ambiente.

MANTENER TU CHIMENEA EN BUEN ESTADO TE AYUDARÁ A REDUCIR COSTES, RIESGOS DE SALUD Y CONSERVAR MEJOR EL MEDIO AMBIENTE.

Una chimenea correctamente mantenida tiene una esperanza de vida mayor, funciona de manera adecuada y reduce posibles riesgos. Una instalación descuidada, con suciedad acumulada en sus conductos, reduce entre un 7% a un 9% su rendimiento total, por cada milímetro de residuos, por lo que genera más gastos al emplear más combustible para alcanzar el mismo rendimiento.

Si el tema de reducir costes no te preocupa demasiado, ten en cuenta que no prestarle demasiada atención a tu chimenea no sólo podría costarte dinero, sino también salud, tanto por el riesgo de incendios como por el riesgo de intoxicación.

El uso de una chimenea genera residuos, gases y restos inflamables que, si no se limpian correctamente, podrían generar un incendio que se propague por otras estancias de la casa. También una incorrecta evacuación de los gases que se generan en la combustión, algo que podría resultar muy perjudicial, sobre todo para niños y mayores.

Por último, manteniendo una chimenea en condiciones óptimas de limpieza, ayudamos a conservar el medio ambiente, ya que se reducen las partículas contaminantes.

En España, por su parte, se aconseja hacer una revisión anual como mínimo y aún así año tras año tenemos que lamentar varios casos de incendios y sucesos, en ocasiones mortales, por un uso inadecuado en el mantenimiento de las chimeneas

Consideramos que existen tres tipos de instalaciones:

Públicas: son aquellas que discurren por el exterior del edificio hasta su entrada al mismo, como puede ser una red de saneamiento pública, no, sin embargo, una arqueta.

Comunitarias: se definen como, aquellas que van por las zonas comunes del edificio, en cada planta y tienen como fin dar servicio a cada una de las tuberías privativas de las viviendas y locales, que tiene su inicio en el ramal general. En este caso, si da servicio a más de una vivienda a la vez, también se podría considerar comunitario. Por lo tanto, se considera comunitario hasta la separación de la tubería en el punto que dé servicio a cada vivienda particular, como por ejemplo las bajantes o pluviales.

Para sabe dónde comienzan las tuberías privativas o comunitaria hay que acudir a la legislación que se diferencia entre espacios y elementos privativos y comunitarias. Estas diferencias las podemos encontrar en el artículo 396 del Código Civil y en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En una comunidad de vecinos hay elementos comunes y elementos privativos. Por un lado, los elementos comunes son todos aquellos elementos usados por todos los vecinos en condiciones de igualdad. Por otro lado, los elementos privativos tienen que ver con aquellos espacios propiedad exclusiva de un vecino o nuestros. Estos espacios están conectados directamente a la calle o a una zona comunitaria.

Según esta distinción entre elementos privativos y comunitarios. Las tuberías privativas serían las que se encontrarían en los espacios privados de los vecinos, independientes del resto de zonas comunitarias del edificio.

No obstante. Existen tres criterios que se deben tener las tuberías privativas para que se consideren como tuberías comunitarias o privativas:

Criterios de las tuberías privativas:

1. Cuando una tubería presta servicio solamente a un copropietario del edifico. Si una tubería es de uso particular de una vivienda, aunque se encuentre en zona común, entonces se la considera como tubería privativa.
2. Cuando la tubería se localiza en el interior de la vivienda del propietario y es de uso particular. Esta tubería se establece con carácter privativo.
3. Si la llave de paso está dentro de la vivienda. En el caso de que la llave de paso se encuentre dentro de la vivienda y ofrezca solo servicio a instalaciones privadas.

Por otro lado, la tubería se puede encuentrar dentro de uno de los tres tipos de instalaciones de una comunidad de vecinos:

Tipos de instalaciones en función de su propiedad para saber cuáles son las tuberías comunitarias:

• Instalaciones públicas: Son aquellas que se encuentran en la parte exterior del edificio y que terminan en la misma entrada del mismo.
• Red de instalaciones consideradas comunitarias: Las que van desde la entrada del edificio hasta la entrada de cada piso o domicilio.
• Instalaciones de uso privativo: Todas aquellas instalaciones que se encuentran dentro de cada vivienda desde la entrada de la misma.

Una vez leído todo, ya podemos distinguir si te encuentras delante de una tubería privativa o una tubería comunitaria. Y tener conocimiento sobre quién debe responder ante el siniestro: nosotros (o nuestro seguro) o la comunidad de vecinos (o el seguro comunitario).

Atascos en tuberías privativas y generales

Cuando la red de saneamiento es anticuada y está llena de cal, es fácil que se produzcan atasco en las tuberías. La cal reduce el caudal del agua y ayuda a generarse los temidos atascos.

En el momento que produzca un atasco en las tuberías comunitarias. Se deberá convocar una reunión extraordinaria de la junta de vecinos para consensuar y contratar a una empresa que se encargue de desatascar las tuberías. En caso de un atasco de urgencia, será el presidente quién deba llamar a un equipo de desatascos. 

Sin embargo, si el atasco se encuentra en los límites de la propia vivienda, el coste del servicio de desatasco corre a cargo del propietario del domicilio individual afectado.

¿COMO PUEDE UN EDIFICIO PASAR LA ITE?

EL principal requisito que debe cumplir un edificio para pasar la ITE es cumplir con las normas mínimas de seguridad, algo que se verifica con la inspección que realiza el profesional en la que se evalúan todas las partes del edificio y todos los apartamentos, sin excepción.

Los sectores fundamentales que deben evaluarse son:

• Estructura y cimientos
• Fachada exteriores, interiores y medianeras
• Cubiertas y azoteas
• Patios
• Escalera
• Instalaciones de saneamiento y fontanería
• Áreas comunes

¿CUANDO UN EDIFICIO DEBE PASAR LA ITE?

La ITE debe realizarse de manera obligatoria cuando el edificio tenga una antigüedad de 45 años o más y después debe repetirse cada 10 años o bien cuando el informe final lo establezca. Esta antigüedad se determina en el certificado final de obra o bien en los datos catastrales del edificio.

Consultar el certificado final de obra es la forma más fidedigna de conocer la fecha de construcción, pero muchas veces es un documento difícil de rastrear, por lo que los datos catastrales pueden ser de utilidad y al alcance de todos.

Sin embargo, hay otros casos en los cuales debe realizarse la ITE que no tienen relación con la antigüedad del edificio. Estos casos son:

• Es solicitada por programas o instituciones municipales.
• Es determinada por un programa de inspección técnica.
• Cuando el edificio forme parte de programas del Estado para su rehabilitación.

CUALES SON LOS PASOS A SEGUIR PARA REALIZAR LA ITE

• Solicitar un presupuesto a un profesional

Una vez que se haya determinado que el edificio debe realizar la ITE obligatoriamente, hay que buscar un profesional que realice un presupuesto que tenga en cuenta todas las áreas que deben ser verificadas. Deben tenerse en cuenta algunos aspectos como la altura, la superficie construida o la antigüedad, entre otros. Hay que destacar que la inspección debe ser realizada por ingenieros en edificación, arquitectos o profesionales en edificación.

• Aprobación del presupuesto y coordinación de fecha de inspección

El presupuesto obtenido debe ser aprobado por todos los propietarios, para lo cual los profesionales deben despejar todas las dudas al respecto para evitar malos entendidos. Si el presupuesto es aprobado, se debe coordinar la fecha de la inspección y la hora en que va a ser realizada. Es esencial la coordinación para que todas las unidades estén disponibles para la revisión.

• Realización de la inspección

La verificación se realiza con la inspección de todas las áreas detalladas en el presupuesto. Los profesionales contratados pueden documentar de manera fotográfica las zonas para poder realizar el informe. También deben realizar notas que puedan servir para determinar la condición del edificio.

• Redacción del acta e informe

Una vez finalizada la inspección, se debe redactar el acta y el informe de ITE. En este informe se van a detallar todas las observaciones que se hayan realizado, especificando aquellos problemas y deficiencias que se hayan encontrado. Además de esto, se entrega un informe complementario con las fallas y posibles soluciones, con las medidas de seguridad que deben adoptarse.

PRESENTACION DE INFORMES PARA LA TRAMITACION DE LA ITE

El paso final para que un edificio pase la ITE es la presentación de toda la documentación en la entidad pública, en donde se abre un expediente para verificar que se cumplieron con todos los requisitos.

Una vez realizado esto, se informa a los propietarios acerca de la aprobación o no de la ITE. En el caso que haya alguna deficiencia grave, se solicitará que se adopten medidas y la ejecución de obras para solucionarlas. Esto puede ocasionar que deba repetirse la inspección en 3 o 6 años, para verificar que se hayan realizado las obras necesarias.

En la siguiente guía podréis responder algunas de las dudas que os surgen en vuestra comunidad de vecinos con la instalación de punto de recarga para coche eléctrico.

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Si no se comunica esta operación, el anterior propietario no quedará desligado de las posibles cargas futuras de la comunidad.

Pese a que no es necesario pedir permiso a esta comunidad para poder vender la vivienda, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que es obligatorio que se notifique a la comunidad de propietarios de que esta operación se ha llevado a cabo: “Son obligaciones de cada propietario: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local” (art. 9.1.i) de la LPH).

En este sentido, no será necesario informar sobre la intención de vender el inmueble, aunque si que se deberá comunicar la venta cuando esta se haya formalizado, ya que la comunidad de propietarios deberá saber quién es el nuevo titular del inmueble para solventar futuras deudas o problemáticas posteriores a la venta.

“Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste”, tal y como recoge la LPH. Es por ello, que si no se comunica esta operación, el anterior propietario no quedará desligado de las posibles cargas futuras de la comunidad, por lo que estaría dispuesto a compartir los gastos con el nuevo titular.

Por tanto, para evitar que se de esta situación, resulta imprescindible que se comunique por escrito la compraventa al presidente de la comunidad o al administrador de fincas, ya sea por email, entregándolo en persona o incluso a través de un burofax. A pesar de que estas personas estén al corriente de la venta, esta intención debe figurar por escrito para evitar futuros problemas, y además será importante recibir una respuesta escrita del presidente al que se le entrega esta documentación.

En este contexto, el certificado que se deberá entregar al presidente y que deberá firmar no solo debe confirmar que el propietario actual está al corriente de pago con la comunidad, sino que también muestre el cambio de titularidad. Así, será este nuevo propietario quién deba responder a las obligaciones que tenga con la comunidad de vecinos.

Qué ayudas se pueden solicitar para quitar la calefacción central en las comunidades de vecinos.

En mayo de 2023, las instalaciones de calefacción central con consumo común habrán desaparecido en un gran porcentaje de viviendas en España. En virtud del Real Decreto 736/2020, las comunidades de vecinos estarán obligadas a instalar antes de esta fecha contadores individuales en aquellas con sistemas centralizados, con el objetivo de ahorrar en el consumo de energía y hacer un reparto más equitativo de los costes. 

Como detalla la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), esta normativa obliga a la instalación de contadores individuales en edificios cuyos sistemas se hayan construido antes de 1998, cuando se aprobó el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), dado que los edificios construidos posteriormente ya tenían esta obligación.

simismo, tampoco estarán obligadas las comunidades en las que no sea viable a nivel técnico y/o económico, ni en aquellas situadas en las zonas más cálidas del país, esto es, en las islas, zona de Levante, Guadalquivir, Ceuta y Melilla.

Nueva tarifa regulada para comunidades

Hasta la puesta en marcha de esta normativa, el gasto de la calefacción central se repartía entre todos los vecinos de la comunidad. Sin embargo, ahora cada vecino abonará lo que consume de manera individual. Una medida que, según apunta el Gobierno, producirá un ahorro estimado del 24%, contribuirá al fomento de la sostenibilidad y aumentará la eficiencia energética. 

En este sentido, el Gobierno indicaba que los consumidores que sean vulnerables «podrán ser beneficiarios de una ayuda directa para el cumplimiento de esta obligación, con cargo a los Presupuestos Generales del Estado». El pasado 18 de octubre de 2022, el Gobierno aprobaba un paquete de medidas dirigidas a los consumidores para reducir la factura un 40% ante las consecuencias derivadas de la crisis energética. Una de estas medidas incluía la implementación de una nueva tarifa regulada de gas natural para que las comunidades de vecinos con calefacción central también pudieran ahorrar.

En mayo de 2023, las instalaciones de calefacción central con consumo común habrán desaparecido en un gran porcentaje de viviendas en España. En virtud del Real Decreto 736/2020, las comunidades de vecinos estarán obligadas a instalar antes de esta fecha contadores individuales en aquellas con sistemas centralizados, con el objetivo de ahorrar en el consumo de energía y hacer un reparto más equitativo de los costes. 

Como detalla la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), esta normativa obliga a la instalación de contadores individuales en edificios cuyos sistemas se hayan construido antes de 1998, cuando se aprobó el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), dado que los edificios construidos posteriormente ya tenían esta obligación.

Asimismo, tampoco estarán obligadas las comunidades en las que no sea viable a nivel técnico y/o económico, ni en aquellas situadas en las zonas más cálidas del país, esto es, en las islas, zona de Levante, Guadalquivir, Ceuta y Melilla.

Nueva tarifa regulada para comunidades

Hasta la puesta en marcha de esta normativa, el gasto de la calefacción central se repartía entre todos los vecinos de la comunidad. Sin embargo, ahora cada vecino abonará lo que consume de manera individual. Una medida que, según apunta el Gobierno, producirá un ahorro estimado del 24%, contribuirá al fomento de la sostenibilidad y aumentará la eficiencia energética. 

El pasado 18 de octubre de 2022, el Gobierno aprobaba un paquete de medidas dirigidas a los consumidores para reducir la factura un 40% ante las consecuencias derivadas de la crisis energética. Una de estas medidas incluía la implementación de una nueva tarifa regulada de gas natural para que las comunidades de vecinos con calefacción central también pudieran ahorrar.

Cuáles son los requisitos de la ayuda

Las comunidades con consumos superiores a 50.000 kWh al año podrán beneficiarse de esta nueva tarifa, más económica, que estará disponible hasta el 31 de diciembre de 2023. No obstante, uno de los requisitos principales para poder acceder a esta ayuda es tener instalados los contadores individuales en el edificio para poder medir el consumo real de cada vivienda.

Según la OCU, «se salvan las comunidades que estén exentas de poner los repartidores según la normativa vigente porque se ha comprobado su no viabilidad». Además, en el caso de no tenerlos instalados, la comunidad debe formalizar una declaración por la que se compromete a su instalación y, en caso de no cumplirla, deberán devolver el 25% de lo ahorrado.

Fuente: 20minuto.es

Ruidos

Ya sea por gritos, por fiestas o por cualquier acción que genere excesivos decibelios, suele ser el problema más común en cualquier comunidad. Muchas veces basta con llamar a la policía para que acudan a realizar una medición de ruido. Si sobrepasa lo estipulado por ley, la solución la aportarán los oficiales. No obstante, para evitar llegar a ese punto, puedes pedirle al administrador que ponga sobre aviso a los infractores. Si no hacen caso, será el momento de proceder.

Mascotas

Cuando se trata de animales en una comunidad de vecinos, siempre es un tema más delicado. Existe la posibilidad de que los conflictos vengan dados por simple intolerancia. En estos casos, el administrador puede trasladar un mensaje de conciliación entre las partes implicadas. Sin embargo, muchas veces no es fácil hacer que la gente cambie su forma de pensar. Esto puede suponer que, si tienes un vecino que se queja de los animales sin más, tengáis que toleraros mutuamente.

No obstante, si se trata de un asunto de especies invasoras, de un domicilio con demasiados animales o de un mal uso de las instalaciones comunes a causa de los animales, la cosa cambia. El administrador podrá intervenir y recurrir a las leyes existentes al respecto.

Reformas

Hacer obras es de lo más habitual y está ampliamente regulado. Por ese motivo, aunque sea un problema muy común, suele tener una solución sencilla. Lo mejor es que el administrador te puede asesorar con total conocimiento de causa.

No obstante, también es importante comprender a los vecinos. Se dan muchas situaciones en las que una obra es insignificante, no genera problemas, pero no está autorizada. Solicitar a un vecino que revierta las modificaciones que ha hecho podría terminar en problemas de convivencia más graves. Hay que valorar hasta qué punto interesa entrar en un conflicto que podría ser de por vida. En este sentido, el administrador podrá valorar la situación y buscar la solución más adecuada.

Uso indebido de zonas comunes

Se podría decir que este apartado es un gran cajón de sastre. Existen situaciones obvias, como ensuciar o romper elementos comunitarios. Pero hay otras que pueden hacer dudas hasta al más profesional, sobre todo si ese planteamiento no se ha recogido en los estatutos de la comunidad.

Por eso es importante que, si se da una situación de difícil resolución, se convoque una junta en la que todos los vecinos voten sobre si es adecuado o no. El administrador puede actuará de intermediario con los estatutos de la comunidad y la ley en la mano y, donde estos no sean capaces de llegar, aportará su experiencia y conocimientos.

Morosidad

Quizás el problema más difícil de solventar y perseguir. En cualquier caso, el administrador tiene la responsabilidad de enfrentar la morosidad. Por ese motivo, no solo actuará como intermediario, sino que será una parte esencial y activa en solventar el problema.

Seguridad

Otro punto delicado, pues es difícil trazar la línea de lo que afecta y lo que no a la seguridad vecinal. Por ejemplo, si un vecino va acompañado de gente que otros vecinos consideran “indeseable”, se trataría de un prejuicio injusto. Incluso si los vecinos tuviesen razón, el libre acceso a la comunidad por parte de un propietario debe estar garantizado, vaya con quien vaya.

La cosa se complica más todavía si los problemas de seguridad suceden fuera del portal. Por ese motivo, el administrador deberá asesorar a la comunidad para que esta aplique las medidas necesarias. Muchas veces todo se soluciona instalando cámaras de seguridad, control de accesos u otras medidas.

Basuras

La correcta gestión de residuos de una finca es fundamental. Sin embargo, a veces es complicado demostrar que un vecino ha dejado tirado un envase en algún pasillo, por ejemplo. Incluso si se llegase a demostrar, también es complicado que algunas personas tomen responsabilidad y cesen conductas como esas. Además, no existen sanciones por asuntos de pequeña envergadura, de modo que se trata de uno de los casos más complejos entre vecinos. Todavía más difícil es lidiar con un vecino que acumula basuras en su propia vivienda. Esos casos pueden resultar en plagas de insectos, malos olores o llegar a poner en riesgo la estructura del edificio. Precisamente por eso, este tipo de conflictos son los que más requieren de una intermediación profesional y a la altura.

Cuándo puede el administrador obligar a que cese una actividad molesta

Legalmente, un administrador de fincas no tiene la potestad para exigir nada a un propietario. Lo que si puede hacer es notificar a esa persona de su infracción y de que si no cesa se tomarán medidas. Para que eso sea posible, es fundamental que el vecino esté infringiendo la ley de algún modo. De lo contrario, suele ser imposible que la conducta del vecino sea punible. Además, es importante tener pruebas reales sobre dicha conducta.

Conflictos en los que un administrador de fincas no puede mediar

Además de estos problemas mencionados, existen otros en los que resulta imposible mediar. Se trata, sobre todo, de asuntos como los vecinos que tienen una conducta soez con otros. Si hablamos de la educación de las personas, el administrador poco o nada puede hacer para mejorar sus modales. Siempre puede intentar hablar con ellos, pero de ahí a que le hagan caso hay bastante distancia. Otros problemas en los que tampoco suele ser posible mediar es en los casos de intolerancia, pues viene a ser algo muy similar a tener una conducta correcta.

A modo de conclusión, el administrador de fincas tiene la obligación de mediar en conflictos que supongan una infracción legal y demostrable contra una persona o la comunidad como un conjunto. Además, puede tener la consideración de mediar en asuntos personales, pero si no se garantiza el éxito de su intervención ya que no suele haber un marco legal que le respalde.

fuente. nuevosvecinos.com