¿Es posible llevar a cabo una instalación de placas solares en bloque de viviendas?

La Ley de Propiedad Horizontal de placas solares: ¿qué dice la normativa?

 Real Decreto 900/2018 y un poco más tarde, con otro Real Decreto 244/2019.

No en todas las azoteas es posible instalar placas solares, tanto por problemas de espacio, como por problemas de ubicación. El lugar ideal para una instalación con placas solares (ya sean fotovoltaicas o híbridas) es aquel en el que los rayos del sol pueden incidir perpendicularmente durante el mayor tiempo del día posible. No obstante, el hecho de que en la propia azotea no sea posible colocar placas solares no debe hacernos tirar la toalla. La ley establece 3 posibilidades diferentes a las que nos podemos acoger para llevar a cabo un autoconsumo compartido:

• Compartir el mismo edificio residencial, instalación de placas solares en la azotea compartida de nuestro edificio.
• Instalación en el edificio contiguo, en un radio de 500 m; en donde la instalación se ubicaría en el edificio vecino.
• Compartir 14 dígitos de la referencia catastral, en donde la instalación se colocaría, también, en un edificio vecino.

¿Hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos?

Para ello, hay que solicitar permiso a la comunidad de vecinos ya que la instalación de paneles solares supone una alteración de un elemento común, tal y como recoge el art. 396 del Código Civil y el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que, este tipo de alteraciones requieren de una modificación del título constitutivo.

Basta con que un tercio de los propietarios vote a favor de colocar la instalación en la cubierta común. Aquellos vecinos que no quieran formar parte de la instalación colectiva no están obligados a participar, ni tienen porqué implicarse.

Según la LPH el acuerdo debe ir recogido en acta de Junta (extraordinaria) de Propietarios, convocada por petición del presidente o un cuarto del total de los propietarios. El voto podrá ser delegado por escrito, por lo que un dossier con las votaciones de un tercio de los vecinos adjuntado al acta valdrá para dar por aprobada la propuesta.

Paso por paso: el proceso para instalar placas solares en azotea comunitaria.

1. Descubrir si mi azotea es adecuada para hacer una instalación para autoconsumo compartido.
2. Descubrir si mis vecinos estarían de acuerdo en instalar placas solares en la comunidad para autoconsumo compartido: Iniciar conversaciones.
3. Explicar a mis vecinos los beneficios de una instalación de paneles solares para autoconsumo.
4. Presentar al presidente y registrar en acta el acuerdo firmado por (mínimo) un tercio de la comunidad.
5. Ponernos en contacto con la empresa instaladora que pueda hacernos el diseño del proyecto.
6. Recopilar datos y facturas y pasarlos a la empresa que se va a encargar del estudio solar o proyecto.
7. Acordar y llevar a cabo las visitas necesarias para completar el estudio solar.
8. Cierre y presentación del presupuesto.
9. Aceptación del presupuesto.
10. Fijar cita para comienzo de instalación e instalación de paneles fotovoltaicos o híbridos.
11. Presentación del boletín, con legalización y aviso a la comercializadora incluido.
12. Empezar a ahorrar en tu factura de la luz a través de la generación y consumo de tu propia energía.

Fuente:endef

El exceso de ruido continuado puede derivar en problemas de salud, no es una simple molestia.

Lo primero que deberá hacer es hablar con la persona o empresa que está originando el ruido.

En muchos casos los causantes del problema desconocen que están incumpliendo las ordenanzas sobre la contaminación acústica, que rigen nuestra convivencia, y son receptivos al problema y pueden poner una rápida solución (una comunidad de vecinos puede afrontar la sustitución de una máquina, un vecino puede bajar el volumen de su televisor o no encenderlo de madrugada, o un local puede proceder a reforzar la insonorización o sustituir un aparato que esté emitiendo un ruido excesivo).

Una conversación educada pero firme en la que se demuestre que se conoce el derecho a la tranquilidad en nuestra casa, los límites de ruido de la ordenanza de ruido de nuestro municipio y los mecanismos que tenemos en nuestra mano para corregir el problema legalmente es en muchos casos suficiente para que el infractor ponga de su parte todo lo necesario para evitar un conflicto mayor en el que sabe, que aunque lo dilate en el tiempo, tiene todas las de perder.

Si el ruido persiste tras la conversación con las personas o empresa causante del mismo.

Es conveniente redactar un escrito donde se indique la mayor cantidad de información sobre el problema: fechas y horas donde se ha observado un nivel de ruidos elevados, la causa de los mismos, el nivel de ruido soportado, el perjuicio que se está causando y cualquier otra información relevante que considere necesaria. Remitir un burofax es el procedimiento más habitual.

En relación al nivel de ruido puede ser conveniente aportar una medición acústica que refleje de forma objetiva que se está inclumpliendo con la ordenanza municipal.

Si la situación persiste realice una denuncia por escrito al Ayuntamiento y llame a la policía local cada vez que estime que la contaminación acústica es excesiva exigiendo copia de la documentación de su actuación.

El Ayuntamiento de Pamplona pone a disposición de los ciudadanos un procedimiento.

Si persigue, Ponga una demanda.

Si todas estas acciones no dan resultado es el momento de reclamar el amparo de los Tribunales de Justicia para exigir que se cumplan sus derechos. La demanda puede incluir que se tomen medidas cautelares y pedir una indemnización por daños y perjuicios.

Si el ruido afecta a más de un vecino lo más conveniente es emprender las acciones judiciales por parte de la comunidad de propietarios o, si no fuera posible, con la participación de los vecinos afectados.
En cualquier proceso judicial hay que aportar pruebas que demuestren la existencia y alcance del problema. Un peritaje acústico es necesario en la mayoría de los casos.

Si tiene un problema de ruido y precisa asesoramiento técnico o legal contacte con nosotros.

Fuente:allpe

Que es la condensación en vivienda y como se regula en Comunidad de Propietarios.

Todas las viviendas tienen condensación en su interior, es algo inevitable. Pero, resulta importante que conozcas por qué se producen las humedades por condensación, incluyendo sus causas y sus posibles soluciones.

¿QUÉ SON LAS HUMEDADES POR CONDENSACIÓN?

La humedad por condensación es un fenómeno que se produce cuando el vapor de agua que está contenido en el aire se transforma en líquido al entrar en contacto con una superficie fría. En el caso de las viviendas, la humedad por condensación se da cuando la temperatura interior de una casa es superior a la del exterior y se manifiesta sobre todo en los puntos de contacto como las ventanas, las paredes y los techos.

La humedad por condensación se presenta de una forma muy característica: en forma de vaho o gotas de agua sobre los cristales. También puede manifestarse a través de la aparición de manchas negras de moho sobre las paredes y los techos. El fuerte olor a humedad puede ser otro de los inconvenientes derivados de esta problemática.

HUMEDADES POR CONDENSACIÓN: CAUSAS

Es importante detectar de dónde vienen los problemas de humedad, ya que en muchas ocasiones no derivan de la acción humana, sino que provienen de daños estructurales en la vivienda. Un mal aislamiento en las paredes y los tejados de la casa puede ser el principal causante de la humedad por condensación.

A menudo, las diferentes actividades en el interior de la vivienda que realizamos provocan que la humedad se retenga y se condense en forma de gotas de agua, como por ejemplo, al ducharnos, poner la calefacción demasiado alta o intentar secar la ropa en el interior de la casa.

Por tanto, otras de las causas más comunes de la humedades por condensación son:

– La falta de una ventilación natural en el hogar, teniendo unas estancias muy herméticas

– El mal funcionamiento de los sistemas de aislamiento, entre los que se encuentran las ventanas, las puertas y las paredes.

– Las variaciones de temperatura del sistema de calefacción.

– Existencia de paredes o superficies frías en el interior de la vivienda a las que adherirse.

¿QUIEN DEBE PAGAR LOS GASTOS OCASIONADOS POR ESTAS HUMEDADES?

Para determinar quién debe sufragar los costes de una reparación de humedades por condensación resulta imprescindible identificar previamente cuál o cuáles son las causas que originan la humedad. En los casos en que la condensación venga motivada por un deficiente aislamiento térmico sobre elementos comunes la Comunidad de Propietarios deberá correr con los gastos y la solución pasará por reforzar ese aislamiento, en cambio, cuando la condensación sea debida a un exceso de humedad en la vivienda, será el propietario el responsable de solucionarlo mediante mejoras en la ventilación.

Por último, debemos incidir en que a menudo estas circunstancias surgen de modo conjunto y no pueden ser estudiadas por separado. En realidad, surgen incluso condicionadas por terceras causas, por lo que deberemos analizar qué peso específico tiene cada una de las deficiencias en la aparición de la humedad y, tras este estudio, proponer la actuación más eficiente para la reparación.

Estufa de pellet en piso y normativa que rige la instalación.

Normativa para instalar una estufa de pellets en un piso

La normativa UNE-EN ISO 17829:2016 en España regula el uso de estufas de calefacción que utilizan la pellets como combustible, concretando así los valores de eficiencia energética de los propios aparatos, las emisiones de gases, etc. 

El funcionamiento de estas estufas es sencillo, cuentan con un depósito donde almacenan los pellets. Luego, los va trasladando a la cámara de combustión donde se queman emitiendo energía térmica y humos, estos deben tener una salida trasera hacia el exterior.

Las estufas de pellets se diferencian fundamentalmente de las estufas de leña porque las de pellets son ventiladas. Estas poseen un ventilador interno que toman aire del lugar, lo calientan y lo devuelven al exterior.

Normativa UNE 2019 (Una Norma Española)

En vista del creciente uso, en España actualmente existe una normativa UNE dirigida al uso de equipos domésticos de calefacción con combustible de biomasa de pellets. Esta normativa regula los valores de eficiencia energética de los equipos como de las emisiones de gases.

Para la instalación de estufas de pellets en un piso se debe contar con ciertas condiciones para el buen funcionamiento del equipo:

En qué pisos sí se pueden instalar

Por supuesto que puedes instalar una estufa de pellets en un piso, pero debes considerar ciertos requerimientos en tu piso. Es importante tener permisos de los vecinos para hacer la instalación.

• Se puede instalar en pisos donde el suelo no sea de madera, es importante, facilita el funcionamiento.
• Donde tengan acceso al tejado para poder instalar el tubo de expulsión
• Donde su ubicación esté cerca de un toma corriente.
• Otro caso a la hora de poner una estufa de pellet en un piso es que tengas previsión de salida independiente en el edificio: realizando un agujero, entre otros.

En qué pisos no se puede instalar

Tomando en cuenta que las estufas de pellets están pensadas para su instalación en casas unifamiliares, adosadas o con patios. Donde la instalación de la salida es más sencilla ya que se puede realizar en el tejado. La instalación de estufas en pisos, es una alternativa, pero, no si tiene estas características:

• Si el piso es madera
• No tiene salidas independientes para el tubo de expulsión.
• No se encuentra cerca de toma corrientes
• No se cumplen las normativas de instalación.

LPH, artículo 7

Por ejemplo, el art.7 de la LPH (Ley de la propiedad Horizontal) dice; “El propietario de cada piso o local podrá modificar (…) cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, (…) o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006

También se dice en el Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006): “Para limitar el riesgo de contaminación del aire interior de los edificios y del entorno exterior en fachadas y patios, la evacuación de productos de combustión de las instalaciones térmicas se producirá con carácter general por la cubierta del edificio, (…)”.

En estas normativas se establece que la salida de gases de las estufas de pellets no sea por la fachada. Tal como lo hace el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios RITE. En este se indica que un generador de combustible gaseoso debe tener salida a tejado superando en 2 metros la altura de la chimenea con los edificios cercanos.

Conclusión

Las estufas de pellets no necesitan la presencia de una chimenea. Pero sí es necesario que tengan una buena ubicación para instalar el tubo por el que se expulsarán los humos procedentes de la combustión.

Si se toma en cuenta la normativa RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios). Lo ideal, es que la ubicación elegida para la estufa se sitúe cerca de una pared del piso que tenga vista exterior. También, que sea posible instalar el tubo de evacuación por la cubierta o hacia el tejado.

Asimismo, debe encontrarse cerca de un toma corriente. Te recomendamos que si deseas instalar una estufa de pellets en un piso verifiques que cumplas con estos requisitos. De lo contrario, no estarás cumpliendo con las normativas españolas y podrías afectar a tus vecinos.

Fuente:mudochimenea

La video vigilancia en las Comunidades

Todos los sistemas de vigilancia deben cumplir tres requisitos:

a) Que la instalación de las cámaras o videocámaras deben ser útiles al fin deseado, prevención del vandalismo, de robos, etc.

b) Que no exista otra metodología para obtener el fin deseado que sea mas moderada o menos invasiva.

c) Que la medida de instalación de una cámara o videocámara, debe aportar mas beneficios que inconvenientes a la comunidad.

Una vez cumplidos los tres requisitos, la Comunidad debe dar de alta el fichero ante la AEPD y preparar el correspondiente documento de seguridad, que debe cumplir los siguientes requisitos:

a) Crear las llamadas «zonas videovigiladas», que comprenden tanto espacios abiertos como cerrados, en los cuales deberán colocar los correspondientes carteles de tipo informativo.

b) Poner a disposición de los interesados impresos en los que se les informe de todos los extremos previstos en el artículo 5.1 de la LOPD.

c) Los derechos de acceso, rectificación y cancelación deberán ser ejercitados en la forma prevista en la ley.

d) Los datos de las filmaciones solamente podrán ser guardados por la comunidad de propietarios durante el plazo máximo de 1 mes, momento en que deberá borrarse todas las imágenes guardadas.

e) En lo que atañe a los principios de seguridad se establece la obligación de la comunidad de propietarios de adoptar aquellas medidas de índole técnica y organizativas necesarias que garanticen la seguridad de los datos y eviten su alteración, pérdida, tratamiento o acceso no autorizado.

¿Que quorum es necesario para la instalación de cámaras de seguridad en una comunidad?.

Será necesario que la comunidad de vecinos cuente con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios. Artículo 17.3 de la Ley de Propiedad de Horizontal, que textualmente dice: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo (división horizontal) o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

No obstante, si la instalación de las cámaras supone un complemento al servicio personal de seguridad existente ya en la finca (vigilantes de seguridad privada, controladores, etc.) será suficiente el acuerdo por mayoría simple. En ambos casos, el acuerdo es vinculante para todos los vecinos.

Cuales son las obligaciones de una comunidad equipada con videovigilancia y grabación de imágenes?.

• La persona o entidad que prevea la creación de ficheros de videovigilancia deberá notificarlo previamente a la Agencia Española de Protección de Datos para su inscripción en el Registro General de la misma.
• Colocar en zonas videovigiladas un distintivo informativo. La AEPD dispone de un modelo de cartel, se puede descargar en: https://www.aepd.es/media/fichas/cartel-videovigilancia.pdf

  

• Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 15/1999.
• El alta de las comunidades debe ser complementada obligatoriamente con la elaboración del Documento de Seguridad.

La utilización de sistemas de videocámaras con fines de seguridad, que no graban imágenes, constituyen un tratamiento de datos que obliga a informar del mismo, pero no genera ningún fichero.

Cuánto tiempo debe conservarse las imágenes de un sistema de videovigilancia?.

Según la normativa de la LOPD, las imágenes de un grabador de un sistema de seguridad privada no deberán superar los 30 días de antigüedad.

El tiempo máximo de grabación deberá ser el mínimo necesario, de tal forma que si la utilidad del sistema se cubre con una grabación de 1 semana no deberá agotarse el límite de los 30 días.

Solo deben guardarse las imágenes de un sistema de videovigilancia más tiempo que el habitual de conservación en el disco duro (menos de 30 días), cuando algún suceso aconseje aportar la imagen como prueba o cuando algún afectado (persona grabada) haya ejercitado sus derechos frente al titular del fichero, pero no será necesario guardar indefinidamente las imágenes cuando nada haya sucedido.

La Agencia Española de Protección de Datos, señala en su informe de 5 de Junio de 2007, que el bloque de imágenes hay que realizarlo de tal forma que no sea posible el acceso a los datos por parte del personal que tuviera habitualmente dicho acceso, y se deberá limitar dicho acceso a una persona con la máxima responsabilidad y en virtud de la existencia de un requerimiento judicial o administrativo a tal efecto. Por este motivo debe ser una Empresa de Seguridad Homologada quien tenga acceso a las imágenes que contengan incidentes.

Que sanciones de la AEPD son las mas recurrentes en las Comunidades de Propietarios por desconocimiento o mala praxis?.

• Sanción de 1.500 € a una Comunidad de Propietarios por no inscribir el fichero de videovigilancia en la AEPD, ni disponer de distintivos informativos.
• Sanción de 3.000 € a una Comunidad de Propietarios por no inscribir el fichero de videovigilancia en la AEPD, no disponer de distintivos informativos y carecer de hojas informativas.
• Sanción de 2.500 € a una Comunidad de Propietarios por no disponer de distintivos informativos y tratarse de un trabajo «casero», la instalación no estaba hecha por una Empresa de Seguridad Homologada.
• Sanción con dos multas de 1.000 € a una Comunidad de Propietarios por conectar las cámaras de videovigilancia a los televisores de los vecinos y no haberse aprobado la instalación en Junta de Propietarios.
• Sanción de 2.500 € a una Comunidad de Propietarios por difundir en Internet las imágenes grabadas por el sistema de videovigilancia.
• Sanción de 2.000 € a un propietario que instaló una cámara de videovigilancia en su ventana captando imágenes de las zonas comunes de la comunidad.
• Sanción de 1.500 € a un vecino por instalar un sistema ficticio de videovigilancia enfocado a las zonas comunes de la comunidad y no retirarlas tras apercibimiento.

Más información en: https://www.aepd.es/sites/default/files/2019-10/guia-administradores-fincas.pdf

Fuente: dataprotectplus.com

Según el Reglamento de Instalaciones Técnicas en los Edificios (RITE), es el titular de la instalación quien debe asegurarse que una “empresa mantenedora habilitada”  realice el mantenimiento de las instalaciones térmicas.

Esto significa que, si en una instalación de calefacción central el mantenimiento no es el adecuado, la responsabilidad recaerá en la Comunidad de Propietarios.

Revisiones mensuales durante la temporada de calefacción

Según establece el RITE, durante la “temporada de calefacción”, es decir, los meses en los que la instalación de calefacción central funciona a pleno rendimiento, la empresa de mantenimiento debe realizar revisiones mensuales.

Sin embargo, cuando llega el buen tiempo y la calefacción se apaga hasta el próximo otoño, no es necesario que el técnico realizase las visitas de mantenimiento cada mes.

Es más, al hacerlo, se tendría que encender la calefacción lo que supone un gasto energético innecesario. No obstante, se puede aprovechar este «apagado del sistema de calefacción» durante la primavera y el verano para realizar una limpieza de la caldera y arreglar los elementos necesarios para que, cuando llegue de nuevo el tiempo de encender la calefacción, el sistema esté a punto.

Inspecciones de eficiencia energética obligatorias

Instalaciones generadoras de calor:

Inspecciones periódicas de instalaciones térmicas.

Obligatoriedad de la inspección de la instalación térmica completa.

1. Cuando la instalación térmica tenga más de quince años de antigüedad, contados a partir de la fecha de emisión del primer certificado de la instalación, y la potencia térmica nominal instalada sea mayor o igual a 20 kW en calor o 12 kW en frío, se realizará una inspección de toda la instalación térmica.

2. La inspección de la instalación térmica completa impuesta por la IT 4.2.3 del RITE se hará coincidir con la primera inspección del generador de calor o frío, una vez que la instalación haya superado los quince años de antigüedad.

Conservar toda la documentación del mantenimiento de la sala de calderas

El titular de las instalaciones térmicas también es responsable  de conservar documentación de todas las actuaciones, ya sean de mantenimiento, reparación, reforma o inspecciones realizadas en la instalación térmica o sus equipos, consignándolas en el Libro del Edificio, cuando exista.

Beneficios de la Gestión energética

Aunque no es obligatorio contratar una gestión energética,  es un servicio que compensa y mucho a las comunidades de propietarios que cuenten con instalaciones térmicas que sean grandes consumidoras de energía.

Un buen servicio de gestión energética incluye todas las operaciones propias del mantenimiento y, además, añade un nuevo parámetro: garantiza el rendimiento de las instalaciones, con el mínimo consumo de energía.

Manual de actuación en caso de confinamiento de tu edificio.

El Colegio de Administradores de Fincas Colegiados  ha elaborado este manual de confinamiento en edificios.

En dicho #ManualdeConfinamientoenEdificios, encontrarás información detallada y de interés sobre los pasos que habría que dar en caso de un confinamiento en una comunidad, edificio o incluso vivienda.

Puedes consultar el manual en el siguiente enlace. MANUAL DE CONFINAMIENTO DE EDIFICIOS.

Averigua el estado de la vivienda: ¿Hay cargas pendientes?

Siempre hay que comprobar si la vivienda está libre de cargas. En otras palabras, comprobar si tiene o no hipoteca, si hay alguna orden de embargo sobre ella o si pesa cualquier tipo de deuda adicional como, por ejemplo, cuotas de la comunidad sin pagar.

Para comprobar el estado de la vivienda que vas a comprar y si hay cargas pendientes puedes acudir al Registro de la Propiedad para solicitar una Nota Simple Informativa. Este documento contiene información jurídica clave como la siguiente:

• Descripción de la vivienda con la localización, el tipo de vivienda, la superficie construida y útil, polígono, parcela, referencia catastral y división horizontal. Estos son los datos básicos de la vivienda.
• Titularidad de la vivienda. Es decir, de quien es la casa en realidad junto con su participación en posibles portales o trasteros.
• Cargas como hipotecas y otras deudas. Estas cargas pesan sobre la vivienda y no sobre el propietario, así que en caso de no quedar saldadas, pasarían a ser tuyas.
• Cargos como la comunidad de propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de la comunidad de propietarios los futuros dueños de una vivienda responden de las deudas pendientes del nuevo inmueble del año natural de la compra y de los tres anteriores.El vendedor ha de aportar un certificado en el que se exponga si el inmueble tiene alguna deuda pendiente en la comunidad o está al corriente de pago.NO EXIMAS al vendedor de aportarlo ya que podría acarrearte consecuencias económicas.

Dentro de las posibles cargas figura el IBI. Este impuesto no siempre se paga a principio de año, pero siempre corresponde al titular a 1 de enero abonarlo. Para asegurarte que está pagado, pide un justificante de pago de los años anteriores. En este caso la deuda no recaerá sobre la vivienda, sino sobre el propietario en ese momento, aunque muchos ayuntamientos optan por reclamarlo al nuevo dueño.

Certifica quién vende la casa

La Nota Simple Informativa de la vivienda te dará esta información y es importante que la leas. Para que la venta sea efectiva deben firmar todos los propietarios. Además, te servirá para evitar estafas como que vendedor y propietario no coincidan.

Pide toda la información sobre la vivienda

El registro de la propiedad te va a dar muchos datos de la casa, pero no todos. Pide al dueño un plano general de casa, pero también de las redes eléctricas de agua, gas y calefacción.

Del mismo modo, también deberías pedir una memoria de calidades que te dirá los materiales que se usaron para la construcción, aislamientos términos, acústicos… En las casas de segunda mano es posible que hayan tirado esta información.

Lo que sí o sí deben proporcionarte es el certificado y etiqueta de eficiencia energética. Este dato es obligatorio desde 2013 para cualquier compra-venta de vivienda.

¿Sabes que tu Comunidad está obligada a tener Certificado Digital?

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO DIGITAL PARA COMUNIDADES?

El certificado digital para comunidades de propietarios es como tu DNI electrónico, pero de la comunidad. Instalado en el ordenador, permite realizar un conjunto de trámites por vía telemática.